456965914Проблема оформления земельных участков, занятых объектами недвижимости
При возникновении судебного спора стоит придерживаться правовой политики Федерального арбитражного суда Уральского округа (далее по тексту - ФАС Уральского округа), которая изложена в Рекомендациях, принятые и утвержденные на заседании Научно-консультативного совета (протокол от 11.11.2005 № 4). Как установлено положениями ст. 552 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) и ст. 35 Земельного кодекса РФ (далее по тексту – ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, лицо, к которому оно переходит, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, которые определяются в порядке п. 3 ст. 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. При этом собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
При возникновении спора о размере земельного участка, рекомендуется исходить из того, что к приобретателю объекта недвижимости переходит право пользования всем земельным участком, на котором расположен указанный объект, в соответствии с правоустанавливающими документами предыдущего правообладателя и данными кадастрового учета с момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Аналогичной позиции придерживается Пленум Высшего Арбитражного суда РФ в своем письме от 24.03.2005 за № 11.
Вместе с тем в п. 14 Рекомендаций ФАС Уральского округа № 4 от 11.11.2005 говориться, что в случае возникновения разногласий по поводу площади фактического размера использования земельного участка, следует исходить, что эта площадь соответствует площади участка, переданного в аренду. При этом не учитывается прошел такой договор государственную регистрацию или нет.
В то же время стороны по делу в подтверждение своих доводов о размере фактически используемого земельного участка не лишены права ссылаться на данные органов земельного контроля (гл. 7 ЗК РФ), акты собственника по обследованию фактического использования земельного участка, сведения органов кадастрового учета о площади, необходимой для использования объекта недвижимости с учетом градостроительных норм, строительных норм и правил, утвержденные нормы отвода земель для конкретных видов деятельности, правила землепользования и застройки, результаты землеустроительной экспертизы и др. Доводы лиц, участвующих в деле, и представленные ими доказательства подлежат оценке судом по правилам гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса (далее по тексту - АПК РФ).
Часто стоит вопрос о необходимости государственной регистрации перехода прав на земельный участок под передаваемый объект недвижимости, поскольку ранее позиция государственных органов, ведающие вопросами регистрации, разнилась.
В соответствии положениям ст. 35 ЗК РФ по общему правилу при переходе права собственности на здание, строение, сооружение необходимо оформление и государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок под указанными объектами недвижимого имущества.
Отдельную роль, иногда ведущую к отмене актов государственных органов о предоставлении земельного участка, играет постановка земельного участка на кадастровый учет и проведение правильного межевания земельного участка.
Во-первых, земельные участки не прошедшие государственный кадастровый учет (ч. 1 ст. 37 ЗК РФ) или сведения о которых отсутствуют в кадастровом учете (кадастровая карточка) не могут быть сданы в аренду или иным образом отчуждены у прежнего владельца (например, по договору купли-продажи). Таким образом, не подлежат удовлетворению исковые требования о понуждении заключения такого договора. Не подлежит удовлетворения заявления об оспаривании действий (бездействия) уполномоченного органа.
Во-вторых, при отсутствии в кадастровой карте (плане) земельного участка сведений о недвижимости, расположенной на данном участке (п. 2 ст. 14, п. 1, 2 ст. 16 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»), земельный участок не является достаточно индивидуализированным, поскольку данные о нем не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче покупателю (арендатору). Поскольку условие договора об объекте, подлежащем передаче в собственность или в аренду, не согласовано сторонами, соответствующий договор не может считаться заключенным (п. 5 ст. 36, п. 1 ст. 37 ЗК РФ, п. 1, 3 ст. 607 ГК РФ).
Не являются документами, индивидуализирующими земельные участки для целей совершения с ними сделок, дежурные кадастровые карты (абз. 2 ч. 1, ч. 3 ст. 16 Федерального закона «О государственном земельном кадастре») либо кадастровые карты (планы), в которых указано, что границы земельного участка определены ориентировочно (то есть межевание не осуществлялось).
Отсутствие в кадастровой карте (плане) земельного участка сведений о расположении находящихся на земельном участке объектов недвижимого имущества может являться основанием для оспаривания действий органов, осуществляющих государственный кадастровый учет.
Как упоминалось выше невозможно оспорить действия государственных органов, связанные с принятием (непринятием) решения о продаже (предоставление в аренду) земельного участка в связи с отсутствием сведений о земельном участке в кадастровом учете.
Вместе с тем, можно обжаловать отказ государственного органа от совершения действий по изготовлению кадастровой карты (п. 6 ст. 36 ЗК РФ) в порядке, предусмотренном гл. 24 АПК РФ. В случае удовлетворения заявленного требования суд в резолютивной части решения указывает на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и устанавливает срок для такого устранения (п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ).
В случае если в такой ситуации заинтересованным лицом заявлен иск о присуждении к исполнению обязанности в натуре (ст. 12 ГК РФ), то, учитывая, что указанный способ защиты применим в спорах, связанных с исполнением обязательств (а не публично-правовых обязанностей, установленных законом), заявитель обязан уточнить предмет и основание заявленных требований, сославшись на нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные отношения.Аналогичным образом подлежат обжалования действия уполномоченного органа по осуществлению кадастрового учета.
Если требование сформулировано заинтересованным лицом как заявление о признании недействительным кадастрового плана земельного участка либо о признании недействительной записи в государственном земельном кадастре, заявителю необходимо уточнить предмет и основание заявленного требования, учитывая, что по таким делам, как правило, по сути оспариваются действия по осуществлению государственного кадастрового учета, результатом которых является внесение записи в Единый государственный реестр земель и выдача правообладателю кадастровой карты, содержащей сведения государственного земельного кадастра (п. 6, 8 ст. 19 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»). Если при рассмотрении такого дела возник спор о законности правоустанавливающего документа, на основании которого внесена учетная запись, либо о полномочиях органа, выдавшего правоустанавливающий документ, суду следует предложить заявителю уточнить предмет и основание заявленных требований, исходя из существа заявленных требований определить круг участвующих в деле лиц и их процессуальное положение и рассмотреть спор, применив нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные отношения.
Если с постановкой на кадастровый учет все ясно, то четко отработанной практики по оспариванию межевания земельного участка еще нет, что предполагает достаточно расплывчатую позиция суда.
Рассмотрим для примера два постановления ФАС Уральского округа.
В первом случае, постановлением ФАС Уральского округа от 28.09.2005 г. N Ф09-433/05-С6 оставлено в силе решение первой инстанции, которым удовлетворены требования заявителя о признании незаконными решения председателя Комитета ЗУ и ЗР г. Челябинска об утверждении материалов межевания в форме надписи председателя Комитета по ЗР и ЗУ г. Челябинска в акте государственного контроля и приемки межевого дела: "Утверждаю. Для оформления правоустанавливающих документов".
При этом суд обосновал свою позицию следующим. В нарушение п. 3, 4 положения «О порядке установления границ землепользовании в застройке городов и других поселений» при установлении границ должным образом не обеспечено соблюдение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения инженерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования. Данный факт подтверждается материалами дела: акт согласования границ отсутствует, не установлен перечень сервитутов, пояснительная записка, приложенная к межевому делу N 147, не содержит сведений, установленных Методическими рекомендациями по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденными 17.02.2003 г. руководителем Федеральной службы земельного кадастра России.
Во втором случае, постановлением ФАС Уральского округа от 28.06.2005 № Ф09-1905/05-С6 оставлено в силе решения суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции о признании постановления главы г. Челябинска от 23.10.2002 № 1616-п о предоставлении земельного участка из земель поселений недействительным. В данном случае основанием для признание недействительным акта государственной власти послужило нарушения требований Положения о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений, утвержденного постановлением Правительства РФ от 02.02.1996 г. N 105, согласно которому при межевании сложившейся застройки города и других поселений из границ земельного участка исключаются территории, занятые транспортными инженерными коммуникациями, а также территории общего пользования. Аналогично первому случаю не были проведены согласования с лицами, которым принадлежат смежные участки, и с предприятием, которому принадлежат тепловые сети. При этом суд отметил, что продажа в данном случае земельного участка возможна была лишь при наличии публичного сервитута и лишь земельного участка под недвижимостью, в размере, необходимом для эксплуатации, остальной земельный участок может быть передан только в аренду. Таким образом, можно сделать вывод, что при установлении факта нарушения правил межевания, заключенный договор аренды или купли-продажи земельного участка признается недействительным.
Второй наиболее частой бедой при оформлении земельного участка является, в буквальном смысле, понуждение к заключению договора аренды земельного участка на условиях установленных государственными органами.
Так, постановление ФАС Уральского округа от 15.11.2005 № Ф09-3771/05-С6 оставлено без изменения определение арбитражного суда об обязании заключить договор аренды земельного участка и по отмене третейского соглашения. Из обстоятельств дела следует, что Управление муниципальной собственности г. Чебаркуля обязалось заключить договор аренды земельного участка с неким предприятием, при этом нарушались права третьей организации, являющейся владельцем и пользователем спорного земельного участка.
Суд руководствовался тем, что решение третейского суда выходит за рамки третейского соглашения, поскольку затрагивает права третей организации, привлечение которого к участию в деле в качестве третьего лица не предусмотрено Законом «О третейских судах в Российской Федерации». Решение третейского суда противоречит основным началам гражданского (ст. 1 ГК РФ) и земельного (ст.ст. 1, 41, 45 ЗК РФ) законодательства, поскольку нарушает права третьего лица, являющегося пользователем спорного земельного участка.
Согласно п. 2 ст. 5 Закона "О третейских судах в Российской Федерации" третейское соглашение может быть заключено сторонами в отношении всех или определенных споров, которые возникли или могут возникнуть между сторонами в связи с каким-либо конкретным правоотношением.
При этом отношения, возникшие между организацией и Управлением муниципальной собственности г. Чебаркуля и связанные с обязанием последнего заключить договор аренды земельного участка являются не гражданско-правовыми, а публично-правовыми, поскольку вытекают из обязанности органа местного самоуправления предоставить земельный участок в аренду (ст. 36 ЗК РФ).
Следовательно, заключенное третейское соглашение является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ как заключенное с нарушением п. 2 ст. 1 Закона «О третейских судах в Российской Федерации».
Кроме того, решение третейского суда обязательно лишь для сторон, заключивших третейское соглашение, которые принимают на себя обязанность добровольно исполнять решение третейского суда (ст. 31 Закона «О третейских судах в Российской Федерации»). Заключение же договора аренды земельного участка на срок более года порождает обязанность Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области произвести государственную регистрацию названного договора, предусмотренную ст.ст. 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 26 ЗК РФ и ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Здесь же можно отдельно оговорить, что индивидуальные предприниматели и организации при заключении договора аренды земельного участка воспринимают его как договор присоединения, т. е. заключают его на условиях, предоставленные Комитетом по земельным ресурсам при администрации города.
Вместе с тем, указанный государственный орган является таким же субъектом предпринимательских отношений, как и все остальные, и в последние время намечается обратная тенденция. Однако практика по данным вопросам скудна и позиция арбитражного суда неоднозначна.
Рассмотрим на примере постановления ФАС Поволжского округа от 02.03.2006 № А12-25962/05-С7. Судом направлено на новое рассмотрение решение первой инстанции в части п. 1.1 (передача участка по настоящему договору от арендодателя к арендатору совпадает с моментом даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества), п. 2.1 («Настоящий договор заключается с 13 декабря 2001 г. по 28 июня 2006 г.»), п. 2,3 («Арендная плата начинает исчисляться с момента даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества») исключить: - п. 2,9 принять в редакции истца (0,1% за каждый день просрочки внесения арендных платежей) и п. 9.1 (Запрещаются изменения разрешенного использования земельного участка, строительные изменения объекта недвижимости без согласования с администрацией города Волгограда) принять в редакции ответчика;
- п. 4.6 (государственная регистрация договора), 5.6 исключить.
Свои выводы суд обосновал следующим. Поскольку постановлением государственного органа земельный участок был передан только в 2005 г., а до этого момента он находился в ведении другого лица (поскольку не было принято постановление об изъятии земельного участка из пользования у данной организации). П. 2.3 договора подлежит исключению, поскольку плата за землю регулируется законом. Незаключенность пункта 2.3 договора аренды земельного участка от 10.08.05 N 6059 не влечет незаключенность договора в целом, так как момент исчисления арендной платы существенным условием договора аренды не является.
Часто предприниматели ошибаются со сроком, на который заключен договор аренды, что неминуемо ведет к признанию последнего незаключенным. Договор аренды земельных участков, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 131, 609, 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ).
Пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» предусмотрено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году, а, следовательно, подлежит регистрации в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ (постановление ФАС Уральского округа от 19.04.2006 № Ф 09-2862/06-С6).
Обратите внимание и на то, что при отказе в регистрации договора аренды земельного участка или купли-продажи, а также дополнений к ним, такой отказ должен быть оформлен письменно и в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа. В случае если данные требования не соблюдены, то данный отказ подлежит оспариванию, а суд в свою очередь удовлетворит его (постановление ФАС Уральского округа от 23.08.2005 № Ф09-2668/05-С6).
Особо оговорим ситуацию переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
В силу п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны в срок до 1 января 2006 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
Указанные действия подлежат совершению юридическими лицами, которым земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие ЗК РФ, а также юридическим лицам, к которым право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком перешло после введения в действие ЗК РФ в результате приобретения в собственность расположенного на этом участке недвижимого имущества (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
Рассматривая практику, стоит оговориться о п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ № 61 от 27.02.2001. Здесь рассматривается ситуация стандартная ситуация о применении ст. 552, ст. 37 Земельного кодекса РСФСР, однако интерес представляет аргументация Арбитражного суда при вынесении положительного решения.
Товарищество с ограниченной ответственностью (покупатель недвижимости) обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления администрации города о предоставлении ему в аренду земельного участка, принадлежавшего бывшему собственнику строения на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Администрация отказывалась предоставить земельный участок на праве постоянного (бессрочного пользования) аргументируя это тем, что ст. 12 указанного Кодекса, устанавливающая субъекты, которым могут передаваться в бессрочное (постоянное) пользование земельные участки, признаны недействующими. Поэтому документы на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком в настоящее время выдаваться не могут. ст. 37 ЗК и ст. 552 ГК РФ в своих положениях не называют вид пользования (бессрочное пользование или аренда), а содержат термины «переходит (приобретает) право пользования», что должно рассматриваться как переход условий пользования землей - сохранение размеров, целевого назначения, установленных сервитутов и ограничений в пользовании, а не вида пользования. Поскольку законодатель не ограничил прав собственника земли в выборе вида землепользования, последний вправе решать этот вопрос самостоятельно.
Удовлетворяя исковые требования, суд обосновал свою позицию следующим.
Согласно статье 216 ГК РФ к вещным правам наряду с правом собственности относится и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Это право защищается законом в равной степени (ст. 305 ГК РФ) и может быть ограничено только на основании федерального закона (ст. 1 ГК РФ). Ст. 37 ЗК, наряду со ст. 553 ГК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.
Непереоформление в установленный срок такими лицами приобретенного по указанным основаниям права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком само по себе не является основанием для прекращения этого права, отказа в его государственной регистрации либо понуждения правообладателя к переоформлению этого права на право аренды или к приобретению земельного участка в собственность.
В случае если юридическое лицо - собственник приватизированного объекта недвижимого имущества использует находящийся в государственной собственности земельный участок под указанным объектом на основании договора аренды, заключенного до вступления в действие ЗК РФ и пролонгированного в соответствии с условиями указанного договора после вступления в силу ЗК РФ, права, предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК РФ, за собственником недвижимости сохраняются.
Рассмотрение требования, сформулированного как заявление об установлении факта постоянного (бессрочного) пользования земельным участком либо заявление об установлении факта принадлежности земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе в связи с переходом прав на участок в порядке продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю (п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ), связано с установлением оснований возникновения этого права и его наличия у заявителя, то есть с разрешением вопросов права, а не факта.
Как правило, такого рода требования по существу являются требованиями о признании права, которые подлежат рассмотрению в порядке искового производства. Поэтому нормы гл. 27 АПК РФ, регулирующие рассмотрение заявления об установлении факта, имеющего юридическое значение (порядок особого производства), применению не подлежат. Процессуальные последствия возникновения спора о праве при рассмотрении дела об установлении факта, имеющего юридическое значение, предусмотрены ч. 3 ст. 217 АПК РФ. Для примера рассмотрим постановление ФАС Уральского округа от 26.06.2006 г. № Ф09-5330/06-С6, в соответствии с которым отказано в исковых требованиях о взыскании суммы неосновательного обогащения за пользования земельным участком процентов за пользование чужими денежными средствами.
Администрация обратилась в Арбитражный суд с указанным иском полагая, что в силу ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК к новому собственнику уже перешло право использования земельного участка на условиях договора аренды, поскольку предыдущий собственник уже должен был оформить договор аренды на земельный участок, предоставленный ранее в безвозмездное пользование. Данную обязанность возлагал на него один из пунктов договора купли-продажи.
Однако, оформленный между прежним собственником, приобретшим право собственности на строения у организации, обладавшей правом постоянного (бессрочного) пользования, и администрацией г. Н. договор аренды не прошел государственной регистрации, следовательно, по нормам гражданского законодательства (ст. 433, 609 ГК РФ) считается незаключенным.
Таким образом, и первый и второй собственник пользовались спорным земельным участком на праве постоянного (безвозмездного) пользования, и к вновь приобретенной право собственности на недвижимое имущество организации переходит право указанное право.
Поскольку в силу ст. 65 ЗК РФ, ст. 388 Налогового кодекса РФ формой платы за земли, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, является земельный налог, арбитражные суды правомерно признали не подлежащим удовлетворению требование администрации о взыскании неосновательного обогащения в виде неуплаченной арендной платы.
По вопросу об органе, управомоченном на распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю, позиция ФАС Уральского округа, выраженная в рекомендациях от 28.11.2003, не изменилась:
«В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
Право органов местного самоуправления на распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю имеет своим основанием публично-правовую обязанность обеспечения эффективного управления государственными землями, их целевого использования и охраны. Указанное полномочие не тождественно по основанию своего возникновения и по содержанию правомочию распоряжения имуществом по своему усмотрению как элементу права собственности. Поэтому органы местного самоуправления вправе осуществлять распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю в пределах и в порядке, установленных законодательством.
Например, распорядиться земельным участком в пределах границ муниципального образования орган местного самоуправления вправе в соответствии с генеральным планом застройки населенного пункта.
Статьей 11 ЗК РФ решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель отнесено к полномочиям органов местного самоуправления». Подтверждением может служить постановление ФАС Уральского округа от 23.05.2005 № Ф09-1377/05ГК-С6, где правомерно оставлено в силе решение суда первой инстанции о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки в виде обязания юридического лица возвратить земельный участок. Суд аргументировал свою позицию тем, что поскольку земельный участок находиться в черте населенного пункта, следовательно, находится в ведении МО Чекмагушевского сельского совета.
Суд отклонил довод о том, что муниципальное образование не имеет статус юридического лица, поскольку п. 1 ст. 124 Гражданского кодекса РФ муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, в том числе выступать в суде, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 2 ст. 125 ГК РФ). Администрация муниципального образования "Чекмагушевский сельсовет" является органом местного самоуправления, которому согласно ст. 8 Устава предоставлено, в т.ч., право обращения в суд за защитой прав и законных интересов муниципального образования.
Статьей 608 Гражданского кодекса РФ установлено, что право сдачи в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ). Срок исковой давности оспоримой сделки на момент разрешения дела был установлен 10 лет.
7. Собственник объекта незавершенного строительства, зарегистрировавший свое право в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вправе приобрести расположенный под этим объектом земельный участок в собственность или в аренду по основанию и в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ.
При наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, не имеется оснований для ограничительного толкования п. 1 ст. 36 ЗК РФ и анализа соответствия объекта незавершенного строительства понятиям здания, строения, сооружения исходя из строительных или иных норм и правил, носящих технический характер.
Из положений ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» следует, что приватизация земельных участков, занимаемых приватизированными объектами незавершенного строительства, закону не противоречит. Вместе с тем указанная норма не может рассматриваться как единственное основание приватизации земельного участка под объектом незавершенного строительства, исключающее возможность такой приватизации в иных случаях, не урегулированных этим законом. Оснований для выводов о зависимости наличия права на приватизацию земельного участка под объектом незавершенного строительства (недвижимым имуществом) от основания приобретения прав на такой объект (приватизация государственного (муниципального) имущества, приобретение по сделке, создание для себя или иное) не имеется. Ограничение возможности приватизации земельного участка под расположенным на нем объектом недвижимого имущества не согласуется с принципом неразрывности судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Еще одной из наиболее часто возникающих перед организациями и индивидуальными предпринимателями проблем является привлечение к административной ответственности за нарушение земельного законодательства по статье 7.1 КоАП РФ.
Данная статья предусматривает ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование последнего без оформления в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.
Привлечь к административной ответственности за совершение рассматриваемого правонарушения может Главный государственный инспектор территориального отдела по г. Уфе (или иному городу, где располагается земельный участок) по использованию и охране земель Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Башкортостан путем вынесения постановления.
Если Вы считаете, что постановление вынесено с нарушением норм законодательства и не соответствует сложившимся обстоятельствам, то следует обратиться в Арбитражный суд РБ с заявлением о признании постановления недействительным.
Данное заявление рассматривается по правилам параграфа 2 главы 25 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
При этом следует обращать внимание на следующие моменты.
Согласно ст. 2.1 КоАП РФ административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое настоящим Кодексом установлена административная ответственность.
По общим правилам назначения административного наказания предусмотрено, что таковое может быть назначено лишь при наличии в действиях лица, привлекаемого к ответственности, состава правонарушения.
Объектом данного правонарушения являются общественные отношения в сфере использования земли.
Объективная сторона выражается в действиях по самовольному занятию земельного участка или по использованию без правоустанавливающих документов земельных участков, которые являются предметом административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП РФ.
Согласно действующему земельному законодательству, порядок предоставления земельных участков под объектами недвижимости регулируется положениями статей 22, 26, 36 Земельного кодекса РФ, а имущественные отношения Гражданским кодексом РФ.
В соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательствам, федеральными законами и подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 23 ЗК РФ и Федеральным Законом от 21.07.1997 № 22-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права, в том числе права на земельные участки возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав.
В силу ст. 264 ГК РФ земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Для приобретения прав на земельный участок индивидуальные предприниматели и организации обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
При этом получение документа, подтверждающего наличие права пользования или иного права на земельный участок, зависит от волеизъявления самого лица, претендующего на земельный участок.
Однако, представителями бизнеса зачастую не выполняются эти требования либо исполнение занимает достаточно большой промежуток времени, что и приводит к плачевным последствиям.
Так, постановлением суда апелляционной инстанции по проверке законности и обоснованности решений арбитражного суда, не вступивших в законную силу от 27.02.2006 по делу № 163/А07-53917/05-А-РМФ была привлечена к административной ответственности ИПБОЮЛ Н. по тем основаниям, что ей не предпринимались действия по заключению договора аренды, не были предоставлены соответствующие документы, арендные платежи не уплачивались.
Во втором случае, суд не принимает в качестве основания освобождения от административной ответственности довод о том, что документы необходимые для оформления договора аренды находятся на стадии подготовки.
В качестве примера можно привести решение Арбитражного суда РБ по делу № А07-7174/06-А-БЛВ от 04.04.2006, где в качестве доказательства фактического использования земли, переданное в доверительное управление, было предоставлено землеустроительное дело на земельный участок, находящееся на стадии оформления (утверждено техническое задание с целью дальнейшей постановки на государственный кадастровый учет и оформления правоустанавливающих документов). Таким образом, судом было установлено, что имело место событие административного правонарушения.
Или, постановлением суда апелляционной инстанции по проверке законности и обоснованности решений арбитражного суда, не вступивших в законную силу от 15.03.2006 по делу № А07-4167/06-А-ГНГ организация была привлечена к административной ответственности в виде штрафа в размере 10000 рублей. Вместе с тем, предприятие предоставляло в качестве доказательства заявление в администрацию о предоставлении земельного участка в аренду, которое было подано только через 1,5 года после получения постановления главы администрации.
Воспринимает суд в штыки ссылку лица на бездействие органов, уполномоченных оформлять правоустанавливающие документы на земельные участки, при неоднократном обращении с просьбой оформить правоустанавливающие документы.
Как правило, такое бездействие со стороны государственных органов не обжалуется заявителем в порядке ст. 198 АПК, а суд использует отсутствие в деле каких - либо сведений об этом в качестве основного аргумента при доказывании вины.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. При этом собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
При возникновении спора о размере земельного участка, рекомендуется исходить из того, что к приобретателю объекта недвижимости переходит право пользования всем земельным участком, на котором расположен указанный объект, в соответствии с правоустанавливающими документами предыдущего правообладателя и данными кадастрового учета с момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Аналогичной позиции придерживается Пленум Высшего Арбитражного суда РФ в своем письме от 24.03.2005 за № 11.
Вместе с тем в п. 14 Рекомендаций ФАС Уральского округа № 4 от 11.11.2005 говориться, что в случае возникновения разногласий по поводу площади фактического размера использования земельного участка, следует исходить, что эта площадь соответствует площади участка, переданного в аренду. При этом не учитывается прошел такой договор государственную регистрацию или нет.
В то же время стороны по делу в подтверждение своих доводов о размере фактически используемого земельного участка не лишены права ссылаться на данные органов земельного контроля (гл. 7 ЗК РФ), акты собственника по обследованию фактического использования земельного участка, сведения органов кадастрового учета о площади, необходимой для использования объекта недвижимости с учетом градостроительных норм, строительных норм и правил, утвержденные нормы отвода земель для конкретных видов деятельности, правила землепользования и застройки, результаты землеустроительной экспертизы и др. Доводы лиц, участвующих в деле, и представленные ими доказательства подлежат оценке судом по правилам гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса (далее по тексту - АПК РФ).
Часто стоит вопрос о необходимости государственной регистрации перехода прав на земельный участок под передаваемый объект недвижимости, поскольку ранее позиция государственных органов, ведающие вопросами регистрации, разнилась.
В соответствии положениям ст. 35 ЗК РФ по общему правилу при переходе права собственности на здание, строение, сооружение необходимо оформление и государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок под указанными объектами недвижимого имущества.
Отдельную роль, иногда ведущую к отмене актов государственных органов о предоставлении земельного участка, играет постановка земельного участка на кадастровый учет и проведение правильного межевания земельного участка.
Во-первых, земельные участки не прошедшие государственный кадастровый учет (ч. 1 ст. 37 ЗК РФ) или сведения о которых отсутствуют в кадастровом учете (кадастровая карточка) не могут быть сданы в аренду или иным образом отчуждены у прежнего владельца (например, по договору купли-продажи). Таким образом, не подлежат удовлетворению исковые требования о понуждении заключения такого договора. Не подлежит удовлетворения заявления об оспаривании действий (бездействия) уполномоченного органа.
Во-вторых, при отсутствии в кадастровой карте (плане) земельного участка сведений о недвижимости, расположенной на данном участке (п. 2 ст. 14, п. 1, 2 ст. 16 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»), земельный участок не является достаточно индивидуализированным, поскольку данные о нем не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче покупателю (арендатору). Поскольку условие договора об объекте, подлежащем передаче в собственность или в аренду, не согласовано сторонами, соответствующий договор не может считаться заключенным (п. 5 ст. 36, п. 1 ст. 37 ЗК РФ, п. 1, 3 ст. 607 ГК РФ).
Не являются документами, индивидуализирующими земельные участки для целей совершения с ними сделок, дежурные кадастровые карты (абз. 2 ч. 1, ч. 3 ст. 16 Федерального закона «О государственном земельном кадастре») либо кадастровые карты (планы), в которых указано, что границы земельного участка определены ориентировочно (то есть межевание не осуществлялось).
Отсутствие в кадастровой карте (плане) земельного участка сведений о расположении находящихся на земельном участке объектов недвижимого имущества может являться основанием для оспаривания действий органов, осуществляющих государственный кадастровый учет.
Как упоминалось выше невозможно оспорить действия государственных органов, связанные с принятием (непринятием) решения о продаже (предоставление в аренду) земельного участка в связи с отсутствием сведений о земельном участке в кадастровом учете.
Вместе с тем, можно обжаловать отказ государственного органа от совершения действий по изготовлению кадастровой карты (п. 6 ст. 36 ЗК РФ) в порядке, предусмотренном гл. 24 АПК РФ. В случае удовлетворения заявленного требования суд в резолютивной части решения указывает на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и устанавливает срок для такого устранения (п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ).
В случае если в такой ситуации заинтересованным лицом заявлен иск о присуждении к исполнению обязанности в натуре (ст. 12 ГК РФ), то, учитывая, что указанный способ защиты применим в спорах, связанных с исполнением обязательств (а не публично-правовых обязанностей, установленных законом), заявитель обязан уточнить предмет и основание заявленных требований, сославшись на нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные отношения.Аналогичным образом подлежат обжалования действия уполномоченного органа по осуществлению кадастрового учета.
Если требование сформулировано заинтересованным лицом как заявление о признании недействительным кадастрового плана земельного участка либо о признании недействительной записи в государственном земельном кадастре, заявителю необходимо уточнить предмет и основание заявленного требования, учитывая, что по таким делам, как правило, по сути оспариваются действия по осуществлению государственного кадастрового учета, результатом которых является внесение записи в Единый государственный реестр земель и выдача правообладателю кадастровой карты, содержащей сведения государственного земельного кадастра (п. 6, 8 ст. 19 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»). Если при рассмотрении такого дела возник спор о законности правоустанавливающего документа, на основании которого внесена учетная запись, либо о полномочиях органа, выдавшего правоустанавливающий документ, суду следует предложить заявителю уточнить предмет и основание заявленных требований, исходя из существа заявленных требований определить круг участвующих в деле лиц и их процессуальное положение и рассмотреть спор, применив нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные отношения.
Если с постановкой на кадастровый учет все ясно, то четко отработанной практики по оспариванию межевания земельного участка еще нет, что предполагает достаточно расплывчатую позиция суда.
Рассмотрим для примера два постановления ФАС Уральского округа.
В первом случае, постановлением ФАС Уральского округа от 28.09.2005 г. N Ф09-433/05-С6 оставлено в силе решение первой инстанции, которым удовлетворены требования заявителя о признании незаконными решения председателя Комитета ЗУ и ЗР г. Челябинска об утверждении материалов межевания в форме надписи председателя Комитета по ЗР и ЗУ г. Челябинска в акте государственного контроля и приемки межевого дела: "Утверждаю. Для оформления правоустанавливающих документов".
При этом суд обосновал свою позицию следующим. В нарушение п. 3, 4 положения «О порядке установления границ землепользовании в застройке городов и других поселений» при установлении границ должным образом не обеспечено соблюдение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения инженерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования. Данный факт подтверждается материалами дела: акт согласования границ отсутствует, не установлен перечень сервитутов, пояснительная записка, приложенная к межевому делу N 147, не содержит сведений, установленных Методическими рекомендациями по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденными 17.02.2003 г. руководителем Федеральной службы земельного кадастра России.
Во втором случае, постановлением ФАС Уральского округа от 28.06.2005 № Ф09-1905/05-С6 оставлено в силе решения суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции о признании постановления главы г. Челябинска от 23.10.2002 № 1616-п о предоставлении земельного участка из земель поселений недействительным. В данном случае основанием для признание недействительным акта государственной власти послужило нарушения требований Положения о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений, утвержденного постановлением Правительства РФ от 02.02.1996 г. N 105, согласно которому при межевании сложившейся застройки города и других поселений из границ земельного участка исключаются территории, занятые транспортными инженерными коммуникациями, а также территории общего пользования. Аналогично первому случаю не были проведены согласования с лицами, которым принадлежат смежные участки, и с предприятием, которому принадлежат тепловые сети. При этом суд отметил, что продажа в данном случае земельного участка возможна была лишь при наличии публичного сервитута и лишь земельного участка под недвижимостью, в размере, необходимом для эксплуатации, остальной земельный участок может быть передан только в аренду. Таким образом, можно сделать вывод, что при установлении факта нарушения правил межевания, заключенный договор аренды или купли-продажи земельного участка признается недействительным.
Второй наиболее частой бедой при оформлении земельного участка является, в буквальном смысле, понуждение к заключению договора аренды земельного участка на условиях установленных государственными органами.
Так, постановление ФАС Уральского округа от 15.11.2005 № Ф09-3771/05-С6 оставлено без изменения определение арбитражного суда об обязании заключить договор аренды земельного участка и по отмене третейского соглашения. Из обстоятельств дела следует, что Управление муниципальной собственности г. Чебаркуля обязалось заключить договор аренды земельного участка с неким предприятием, при этом нарушались права третьей организации, являющейся владельцем и пользователем спорного земельного участка.
Суд руководствовался тем, что решение третейского суда выходит за рамки третейского соглашения, поскольку затрагивает права третей организации, привлечение которого к участию в деле в качестве третьего лица не предусмотрено Законом «О третейских судах в Российской Федерации». Решение третейского суда противоречит основным началам гражданского (ст. 1 ГК РФ) и земельного (ст.ст. 1, 41, 45 ЗК РФ) законодательства, поскольку нарушает права третьего лица, являющегося пользователем спорного земельного участка.
Согласно п. 2 ст. 5 Закона "О третейских судах в Российской Федерации" третейское соглашение может быть заключено сторонами в отношении всех или определенных споров, которые возникли или могут возникнуть между сторонами в связи с каким-либо конкретным правоотношением.
При этом отношения, возникшие между организацией и Управлением муниципальной собственности г. Чебаркуля и связанные с обязанием последнего заключить договор аренды земельного участка являются не гражданско-правовыми, а публично-правовыми, поскольку вытекают из обязанности органа местного самоуправления предоставить земельный участок в аренду (ст. 36 ЗК РФ).
Следовательно, заключенное третейское соглашение является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ как заключенное с нарушением п. 2 ст. 1 Закона «О третейских судах в Российской Федерации».
Кроме того, решение третейского суда обязательно лишь для сторон, заключивших третейское соглашение, которые принимают на себя обязанность добровольно исполнять решение третейского суда (ст. 31 Закона «О третейских судах в Российской Федерации»). Заключение же договора аренды земельного участка на срок более года порождает обязанность Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области произвести государственную регистрацию названного договора, предусмотренную ст.ст. 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 26 ЗК РФ и ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Здесь же можно отдельно оговорить, что индивидуальные предприниматели и организации при заключении договора аренды земельного участка воспринимают его как договор присоединения, т. е. заключают его на условиях, предоставленные Комитетом по земельным ресурсам при администрации города.
Вместе с тем, указанный государственный орган является таким же субъектом предпринимательских отношений, как и все остальные, и в последние время намечается обратная тенденция. Однако практика по данным вопросам скудна и позиция арбитражного суда неоднозначна.
Рассмотрим на примере постановления ФАС Поволжского округа от 02.03.2006 № А12-25962/05-С7. Судом направлено на новое рассмотрение решение первой инстанции в части п. 1.1 (передача участка по настоящему договору от арендодателя к арендатору совпадает с моментом даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества), п. 2.1 («Настоящий договор заключается с 13 декабря 2001 г. по 28 июня 2006 г.»), п. 2,3 («Арендная плата начинает исчисляться с момента даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества») исключить: - п. 2,9 принять в редакции истца (0,1% за каждый день просрочки внесения арендных платежей) и п. 9.1 (Запрещаются изменения разрешенного использования земельного участка, строительные изменения объекта недвижимости без согласования с администрацией города Волгограда) принять в редакции ответчика;
- п. 4.6 (государственная регистрация договора), 5.6 исключить.
Свои выводы суд обосновал следующим. Поскольку постановлением государственного органа земельный участок был передан только в 2005 г., а до этого момента он находился в ведении другого лица (поскольку не было принято постановление об изъятии земельного участка из пользования у данной организации). П. 2.3 договора подлежит исключению, поскольку плата за землю регулируется законом. Незаключенность пункта 2.3 договора аренды земельного участка от 10.08.05 N 6059 не влечет незаключенность договора в целом, так как момент исчисления арендной платы существенным условием договора аренды не является.
Часто предприниматели ошибаются со сроком, на который заключен договор аренды, что неминуемо ведет к признанию последнего незаключенным. Договор аренды земельных участков, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 131, 609, 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ).
Пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» предусмотрено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году, а, следовательно, подлежит регистрации в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ (постановление ФАС Уральского округа от 19.04.2006 № Ф 09-2862/06-С6).
Обратите внимание и на то, что при отказе в регистрации договора аренды земельного участка или купли-продажи, а также дополнений к ним, такой отказ должен быть оформлен письменно и в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа. В случае если данные требования не соблюдены, то данный отказ подлежит оспариванию, а суд в свою очередь удовлетворит его (постановление ФАС Уральского округа от 23.08.2005 № Ф09-2668/05-С6).
Особо оговорим ситуацию переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
В силу п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны в срок до 1 января 2006 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
Указанные действия подлежат совершению юридическими лицами, которым земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие ЗК РФ, а также юридическим лицам, к которым право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком перешло после введения в действие ЗК РФ в результате приобретения в собственность расположенного на этом участке недвижимого имущества (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
Рассматривая практику, стоит оговориться о п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ № 61 от 27.02.2001. Здесь рассматривается ситуация стандартная ситуация о применении ст. 552, ст. 37 Земельного кодекса РСФСР, однако интерес представляет аргументация Арбитражного суда при вынесении положительного решения.
Товарищество с ограниченной ответственностью (покупатель недвижимости) обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления администрации города о предоставлении ему в аренду земельного участка, принадлежавшего бывшему собственнику строения на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Администрация отказывалась предоставить земельный участок на праве постоянного (бессрочного пользования) аргументируя это тем, что ст. 12 указанного Кодекса, устанавливающая субъекты, которым могут передаваться в бессрочное (постоянное) пользование земельные участки, признаны недействующими. Поэтому документы на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком в настоящее время выдаваться не могут. ст. 37 ЗК и ст. 552 ГК РФ в своих положениях не называют вид пользования (бессрочное пользование или аренда), а содержат термины «переходит (приобретает) право пользования», что должно рассматриваться как переход условий пользования землей - сохранение размеров, целевого назначения, установленных сервитутов и ограничений в пользовании, а не вида пользования. Поскольку законодатель не ограничил прав собственника земли в выборе вида землепользования, последний вправе решать этот вопрос самостоятельно.
Удовлетворяя исковые требования, суд обосновал свою позицию следующим.
Согласно статье 216 ГК РФ к вещным правам наряду с правом собственности относится и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Это право защищается законом в равной степени (ст. 305 ГК РФ) и может быть ограничено только на основании федерального закона (ст. 1 ГК РФ). Ст. 37 ЗК, наряду со ст. 553 ГК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.
Непереоформление в установленный срок такими лицами приобретенного по указанным основаниям права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком само по себе не является основанием для прекращения этого права, отказа в его государственной регистрации либо понуждения правообладателя к переоформлению этого права на право аренды или к приобретению земельного участка в собственность.
В случае если юридическое лицо - собственник приватизированного объекта недвижимого имущества использует находящийся в государственной собственности земельный участок под указанным объектом на основании договора аренды, заключенного до вступления в действие ЗК РФ и пролонгированного в соответствии с условиями указанного договора после вступления в силу ЗК РФ, права, предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК РФ, за собственником недвижимости сохраняются.
Рассмотрение требования, сформулированного как заявление об установлении факта постоянного (бессрочного) пользования земельным участком либо заявление об установлении факта принадлежности земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе в связи с переходом прав на участок в порядке продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю (п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ), связано с установлением оснований возникновения этого права и его наличия у заявителя, то есть с разрешением вопросов права, а не факта.
Как правило, такого рода требования по существу являются требованиями о признании права, которые подлежат рассмотрению в порядке искового производства. Поэтому нормы гл. 27 АПК РФ, регулирующие рассмотрение заявления об установлении факта, имеющего юридическое значение (порядок особого производства), применению не подлежат. Процессуальные последствия возникновения спора о праве при рассмотрении дела об установлении факта, имеющего юридическое значение, предусмотрены ч. 3 ст. 217 АПК РФ. Для примера рассмотрим постановление ФАС Уральского округа от 26.06.2006 г. № Ф09-5330/06-С6, в соответствии с которым отказано в исковых требованиях о взыскании суммы неосновательного обогащения за пользования земельным участком процентов за пользование чужими денежными средствами.
Администрация обратилась в Арбитражный суд с указанным иском полагая, что в силу ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК к новому собственнику уже перешло право использования земельного участка на условиях договора аренды, поскольку предыдущий собственник уже должен был оформить договор аренды на земельный участок, предоставленный ранее в безвозмездное пользование. Данную обязанность возлагал на него один из пунктов договора купли-продажи.
Однако, оформленный между прежним собственником, приобретшим право собственности на строения у организации, обладавшей правом постоянного (бессрочного) пользования, и администрацией г. Н. договор аренды не прошел государственной регистрации, следовательно, по нормам гражданского законодательства (ст. 433, 609 ГК РФ) считается незаключенным.
Таким образом, и первый и второй собственник пользовались спорным земельным участком на праве постоянного (безвозмездного) пользования, и к вновь приобретенной право собственности на недвижимое имущество организации переходит право указанное право.
Поскольку в силу ст. 65 ЗК РФ, ст. 388 Налогового кодекса РФ формой платы за земли, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, является земельный налог, арбитражные суды правомерно признали не подлежащим удовлетворению требование администрации о взыскании неосновательного обогащения в виде неуплаченной арендной платы.
По вопросу об органе, управомоченном на распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю, позиция ФАС Уральского округа, выраженная в рекомендациях от 28.11.2003, не изменилась:
«В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
Право органов местного самоуправления на распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю имеет своим основанием публично-правовую обязанность обеспечения эффективного управления государственными землями, их целевого использования и охраны. Указанное полномочие не тождественно по основанию своего возникновения и по содержанию правомочию распоряжения имуществом по своему усмотрению как элементу права собственности. Поэтому органы местного самоуправления вправе осуществлять распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю в пределах и в порядке, установленных законодательством.
Например, распорядиться земельным участком в пределах границ муниципального образования орган местного самоуправления вправе в соответствии с генеральным планом застройки населенного пункта.
Статьей 11 ЗК РФ решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель отнесено к полномочиям органов местного самоуправления». Подтверждением может служить постановление ФАС Уральского округа от 23.05.2005 № Ф09-1377/05ГК-С6, где правомерно оставлено в силе решение суда первой инстанции о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки в виде обязания юридического лица возвратить земельный участок. Суд аргументировал свою позицию тем, что поскольку земельный участок находиться в черте населенного пункта, следовательно, находится в ведении МО Чекмагушевского сельского совета.
Суд отклонил довод о том, что муниципальное образование не имеет статус юридического лица, поскольку п. 1 ст. 124 Гражданского кодекса РФ муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, в том числе выступать в суде, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 2 ст. 125 ГК РФ). Администрация муниципального образования "Чекмагушевский сельсовет" является органом местного самоуправления, которому согласно ст. 8 Устава предоставлено, в т.ч., право обращения в суд за защитой прав и законных интересов муниципального образования.
Статьей 608 Гражданского кодекса РФ установлено, что право сдачи в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ). Срок исковой давности оспоримой сделки на момент разрешения дела был установлен 10 лет.
7. Собственник объекта незавершенного строительства, зарегистрировавший свое право в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вправе приобрести расположенный под этим объектом земельный участок в собственность или в аренду по основанию и в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ.
При наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, не имеется оснований для ограничительного толкования п. 1 ст. 36 ЗК РФ и анализа соответствия объекта незавершенного строительства понятиям здания, строения, сооружения исходя из строительных или иных норм и правил, носящих технический характер.
Из положений ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» следует, что приватизация земельных участков, занимаемых приватизированными объектами незавершенного строительства, закону не противоречит. Вместе с тем указанная норма не может рассматриваться как единственное основание приватизации земельного участка под объектом незавершенного строительства, исключающее возможность такой приватизации в иных случаях, не урегулированных этим законом. Оснований для выводов о зависимости наличия права на приватизацию земельного участка под объектом незавершенного строительства (недвижимым имуществом) от основания приобретения прав на такой объект (приватизация государственного (муниципального) имущества, приобретение по сделке, создание для себя или иное) не имеется. Ограничение возможности приватизации земельного участка под расположенным на нем объектом недвижимого имущества не согласуется с принципом неразрывности судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Еще одной из наиболее часто возникающих перед организациями и индивидуальными предпринимателями проблем является привлечение к административной ответственности за нарушение земельного законодательства по статье 7.1 КоАП РФ.
Данная статья предусматривает ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование последнего без оформления в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.
Привлечь к административной ответственности за совершение рассматриваемого правонарушения может Главный государственный инспектор территориального отдела по г. Уфе (или иному городу, где располагается земельный участок) по использованию и охране земель Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Башкортостан путем вынесения постановления.
Если Вы считаете, что постановление вынесено с нарушением норм законодательства и не соответствует сложившимся обстоятельствам, то следует обратиться в Арбитражный суд РБ с заявлением о признании постановления недействительным.
Данное заявление рассматривается по правилам параграфа 2 главы 25 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
При этом следует обращать внимание на следующие моменты.
Согласно ст. 2.1 КоАП РФ административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое настоящим Кодексом установлена административная ответственность.
По общим правилам назначения административного наказания предусмотрено, что таковое может быть назначено лишь при наличии в действиях лица, привлекаемого к ответственности, состава правонарушения.
Объектом данного правонарушения являются общественные отношения в сфере использования земли.
Объективная сторона выражается в действиях по самовольному занятию земельного участка или по использованию без правоустанавливающих документов земельных участков, которые являются предметом административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП РФ.
Согласно действующему земельному законодательству, порядок предоставления земельных участков под объектами недвижимости регулируется положениями статей 22, 26, 36 Земельного кодекса РФ, а имущественные отношения Гражданским кодексом РФ.
В соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательствам, федеральными законами и подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 23 ЗК РФ и Федеральным Законом от 21.07.1997 № 22-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права, в том числе права на земельные участки возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав.
В силу ст. 264 ГК РФ земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Для приобретения прав на земельный участок индивидуальные предприниматели и организации обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
При этом получение документа, подтверждающего наличие права пользования или иного права на земельный участок, зависит от волеизъявления самого лица, претендующего на земельный участок.
Однако, представителями бизнеса зачастую не выполняются эти требования либо исполнение занимает достаточно большой промежуток времени, что и приводит к плачевным последствиям.
Так, постановлением суда апелляционной инстанции по проверке законности и обоснованности решений арбитражного суда, не вступивших в законную силу от 27.02.2006 по делу № 163/А07-53917/05-А-РМФ была привлечена к административной ответственности ИПБОЮЛ Н. по тем основаниям, что ей не предпринимались действия по заключению договора аренды, не были предоставлены соответствующие документы, арендные платежи не уплачивались.
Во втором случае, суд не принимает в качестве основания освобождения от административной ответственности довод о том, что документы необходимые для оформления договора аренды находятся на стадии подготовки.
В качестве примера можно привести решение Арбитражного суда РБ по делу № А07-7174/06-А-БЛВ от 04.04.2006, где в качестве доказательства фактического использования земли, переданное в доверительное управление, было предоставлено землеустроительное дело на земельный участок, находящееся на стадии оформления (утверждено техническое задание с целью дальнейшей постановки на государственный кадастровый учет и оформления правоустанавливающих документов). Таким образом, судом было установлено, что имело место событие административного правонарушения.
Или, постановлением суда апелляционной инстанции по проверке законности и обоснованности решений арбитражного суда, не вступивших в законную силу от 15.03.2006 по делу № А07-4167/06-А-ГНГ организация была привлечена к административной ответственности в виде штрафа в размере 10000 рублей. Вместе с тем, предприятие предоставляло в качестве доказательства заявление в администрацию о предоставлении земельного участка в аренду, которое было подано только через 1,5 года после получения постановления главы администрации.
Воспринимает суд в штыки ссылку лица на бездействие органов, уполномоченных оформлять правоустанавливающие документы на земельные участки, при неоднократном обращении с просьбой оформить правоустанавливающие документы.
Как правило, такое бездействие со стороны государственных органов не обжалуется заявителем в порядке ст. 198 АПК, а суд использует отсутствие в деле каких - либо сведений об этом в качестве основного аргумента при доказывании вины.
10.11.2006
<< назад
